城镇化进程中新区高效益的经济解读

在中国城镇化高速发展的过程中，全国各地方政府几乎都在如火如荼地进行新区建设。在这一片喧哗和热闹中，各方面开始担心一些新区的大投入、高负债、低效益的风险。

湖南长沙大河西先导区，作为长株潭两型社会建设综合配套改革试验区，2013年长沙大河西先导区管委会实际完成财政总收入250亿元，相对于成立之初的2007年不足5亿元，同口径增长50倍，可变现的优质资产总额从零达到680亿元，资产负债率仅为42%。先导区的这一奇迹是如何创造的，我们试图从经济的角度来解读。

精确定位

长沙大河西先导区主要负责人在回顾先导区五年走过的历程时，发出一个感慨：“一座新城的建设，战略比战术重要，定位比规划关键。”

5年来的实践证明，长沙市委、市政府和大河西先导区管委会对于先导区的战略定位是正确的，做对了三件事情：精确确立了开发区域、正确把握了阶段重点、科学选择了产业方向。

城市的生长是有其内在规律的，需要依托老城区的辐射，有一定的产业、文化发展基础和生态承载能力。

长沙的决策者通过反复比较论证，把眼光投向了与老城区一江之隔的湘江西岸，这里经济腹地广，拥有长沙高新区等产业园区，湖南大学、中南大学、湖南师范大学聚集在此，产业基础和文教优势明显。

按照市委、市政府确定的整体战略，先导区在全面规划和推进1200平方公里规划区范围内生态环境及交通基础建设的同时，不分散财力，将先期开发重点集中在以岳麓山为中心100平方公里范围内，依托湘江和河西老城区规划建设了14平方公里的梅溪湖国际新城一期、19.8平方公里的洋湖生态新城和6.7平方公里的滨江商务新城。

同时提出了加快三大片区成熟，尤其是完善公共配套和产业支撑，按照“打造两型社会标杆、建设高端品质新城”的目标，从洋湖向南推进23平方公里，建设大王山旅游度假区；从梅溪湖国际新城一期向西推进18平方公里，建设梅溪湖国际新城二期，形成100万新增人口的承载力。

产业发展是一个新城成功的关键，先导区领导班子针对全国产能过剩的大背景，提出了支持工业园区升级，扩大需求市场的产业发展思路，不搞低水平重复建设、不搞低层次同质竞争，要在区域经济分工中占据高位，在产业链条中占据高端。

先导区的建设者通过调研发现，由于现代服务业发展滞后，生产生活服务配套跟不上，高新区等园区的企业留不住人才，影响了企业的发展，制约了产业的转型升级和做大做强。

先导区明确把以现代服务业作为管委会全力推动的产业的发展方向，坚持以需求为导向，大力发展科技创新、金融商贸、文化旅游、会议会展等高端产业。

面向全国乃至全球市场创造非地域性需求，突破区域内需求的“天花板”。

五年来，先导区管委会共引进建设高端现代服务业项目50多个，包括投资50亿元以上的项目5个，投资10亿元以上的项目25个。

大王山旅游度假期区是先导区大手笔打造的一个大型旅游产业项目，长沙做为中部交通枢纽城市，有着发展旅游产业的有利交通条件，但一直缺大型旅游项目，他们认为，旅游产业是一个需求旺盛的朝阳产业，湘江西岸的坪塘地区有山、有水、有洲、具有发展旅游业的自然条件。

从2013年开始，他们通过精心策划和规划，启动了总投资200亿元的大王山旅游度假区建设，冰雪世界、巴溪洲水上公园、湘军文化园等项目全面开工，将在今后两三年内全部建成。

规模投入

市场经济之所以可以创造比小农经济大得多的生产力，关键是通过聚集形成规模，通过规模形成效益。

五年来，先导区坚持大片区开发、高强度投入和大项目带动，走出了一条以规模降成本、提效益、赢竞争的城市运营之路。

在以往的城市开发中，由于受资金的制约，往往开发规模以几百亩或千亩为限，这种多点式的鸡窝状开发建设，造成学校、文化、医疗、绿地等方面的公共服务开发商不愿配套，政府无力配套，不断形成新的城中村。

为避免这种传统开发的弊端，5年来，先导区坚持整体规划、成片实施。梅溪湖国际新城的开发就在14平方公里进行整体拆迁、整体推进，区域范围内的农民整村、整组拆迁，房屋、田地、山林一次全部征收，安置区统一规划建设，就业生活统一安排，农民乐于接受，区域内3所义务制学校、4所公园同时建设，全部在2年内建成。

城市建设投资最忌“添油”战术，必须集中大规模的投入，用他们的话说，把所有的炮弹扔在一个山头，才能达到预期效果。受发展阶段、认识水平、经济实力的局限，许多地区的城市经营都经历了递进的几个阶段：第一个阶段是以地回报；第二个阶段是协议出让，也就是“生地”出让；第三个阶段是熟地出让，也就是在完成简单“三通一平”后再进行拍卖。先导区说自己搞的是第四代产品，就是综合配套，在完成拆迁、道路基础设施、生态景观工程建设和高标准教科文卫公共服务配套后再出让土地。这种开发模式，一次性投入很大，以梅溪湖国际新城和洋湖生态新城来看，两个片区一级开发的投入已经达到每平方公里18亿元和20亿元，初期一次性投入都达到近100亿元。先导区的建设者认为，大投入小风险，小投入大风险。土地是商品，深加工才能带来大增值，他们的理念是不能把有限的宝贵的土地资源作为原料卖了，要把它加工成产品，甚至是精品来卖。投入产出是成正比的，5年来,先导区共出让经营性土地128宗9790亩，实现出让收入491亿元，溢价达66亿元，每宗土地平均竞价15次以上，平均土地价格从成立之初不足90万元/亩，提高到600万元/亩。