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智慧物流园区: 规划指导设计方案

导读: 物流园区的规划工作一般可以分为个阶段,依次分别是项目启动准备阶段、数据收集与分析阶段、区域发展预测阶段、园区战略定位阶段、园区规划设计阶段、方案评价与比选阶段、项目结束阶段。

 

智慧物流园区: 规划指导设计方案

 

 

1、项目启动准备阶段

该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流,根据用户方的具体要求,成立项目小组,在确定了项目的前提下,根据项目的目的和要求,进行小组成员的具体分工,接着合理安排调研的行程和人员,制定出切实可行的调研计划,准备调研表格等调研资料,根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作,其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。

2.数据收集与分析阶段

数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础,主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析

1相关数据资料的收集

主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业市场、周边环境等直接资料的收集,以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络图书馆、资料数据库等间接资料的收集。

其中调研范围和对象主要包括:

网络层次:国家及区域物流政策,所在地总体情况等。

政府层次:规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等。

企业层次:可能入驻企业、潜在需求企业等。

市场层次:所在地市场物流园区等。

周边环境:规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。

网络、政府、企业市场、周边环境等层面进行调查,并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施服务竞争等情况,对物流园区辐射地区的宏观经济产业进行全面深入调查和研究,为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。

2、资料初步分析

通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式,对收集到的地区或行业总量数据(生产总量、消费总量、GDP等)进行整理形成调研报告,对园区的规划定位提出初步建议,确定大略方向

3.区域发展预测阶段

区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑,定量分析和可靠基础。这里从经济发展产业发展交通发展、设施服务水平发展物流需求发展五个支撑点进行分析

其中,区域经济发展物流园区所有行业及产业发展的基础,其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性,是园区内涉及行业未来发展的反映,通过经济发展预测,可以推断出园区未来的发展趋势,是园区发展的基础;

区域产业发展预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持,通过区域产业发展预测,识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议,是园区发展的立足点和发展点。

区域交通发展预测是园区未来发展的推动力,通过结合国家及区域交通战略规划,发掘潜在物流需求,为物流园区留出足够预留用地,制定可持续性发展模式;

区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力,通过区域物流园区和市场的调研分析,找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的差距,找出物流园区在区域发展经济结构中的地位,为物流园区发展确定细分市场

物流需求发展预测是园区发展的直接动力,通过对于物流量的预测分析,确定物流园区的规模和功能。其区域发展预测阶段如下图2所示。

图2区域发展预测阶段

4.园区总体定位阶段

在上述对物流园区经济发展产业发展交通发展基础设施水平发展物流需求发展的基础上,综合考虑物流园区的内部环境和外部环境,对内部环境的优势和劣势,外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵,然后两两结合得出组合决策矩阵,选出适合园区的总体定位,主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。

1)战略定位

主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行概念性的归纳和总结。

2市场定位

根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果,对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析,挖掘有竞争力和潜在的市场,作为要规划园区的对象市场

3功能定位

根据调研数据和其他相关数据及访谈,对园区周围市场功能及同类型竞争市场功能进行分析,扬长补短,来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。

4发展定位

对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划,并确定每个发展阶段的设施种类和数量情况。

其总体定位图如下图3所示。

5.园区规划设计阶段

物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台信息平台和运营平台三大平台规划和设计。其中基础设施平台规划设计主要包括用地规划功能设计、布局设计、方案比选;信息平台规划设计主要包括信息系统的建设;运营平台规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。

5.1 基础设施平台规划设计

1)园区用地规划

园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定,园区建设规模太小,会限制区域潜在物流需求,不利于园区的持续发展。园区规模太大,则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。

物流园区规划中,假设每年的作业天数按365天计算,物流园区的建设用地总规模为:S=Li1i2a/365

其中,S为物流园区建设总面积,单位为104平方米;L为预测规划目标年份的社会物流总量,单位为104吨;i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场比例系数;i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数;a为单位生产能力用地参数,单位为平方米/吨。

社会物流总量L的预测。

可以参考借鉴物流园区需求分析极端的预测方法。

比例系数i1的取值。

根据现有的经验,i1的取值约为20%,对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值;反之取较小值。

比例系数i2的取值。

根据现有的经验,i2的取值约为60—80%,对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值;反之取较小值。

④单位生产能力用地参数a的取值。

参照国外物流园区的建设经验日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a为40—60平方米/吨。结合我国区域经济发展水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数,在物流园区规划中,单位生产能力用地参数a取值30—50平方米/吨。

2)仓储用地面积规划

仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定,根据上步中收集到的数据资料,运用专门的统计分析软件(SPSS、EXCEL等)、REA模型等定量分析方法和定性分析方法(SCP模型)相结合,综合考虑实际情况,得出物流园区现实和潜在的物流需求量,进一步得出各布局的仓储用地面积。

仓储用地面积规划的基本步骤为:

①从支柱/ 重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求,利用FraunhoferIML专用的REA(RequirementEstimationApproach)经验模型公式,推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积,以及相应的占地面积大小。

②每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量( 或消费总量),以及通过该地区的物流园区的货运量,估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储,其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。

③每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的,我们根据调查经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物,然后再与每年该行业的存储量相除,就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。

④在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后,就可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。

⑤根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标,就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。

如下图4所示

图4 仓储用地面积规划基本步骤图

3功能设计

物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位,采自顶向下的方法,即在确定物流园区的规划原则以后,对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析,然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例,总结出对要规划物流园区最适合的经验

随后,整个物流园区将被划分为几个大功能区域,例如物流产业区和管理服务区,再从国际最佳实践经验,以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手,为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积,引入相关的设施、设备和IT系统。

4布局设计

物流园区的设施规划布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标功能设计,在已确认的空间场所内,按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节(集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务),将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合,按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线,达到一定的目标(作业流程最短、运输路程最短、费用最小等),以获得最大的经济效益。

目前,我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲物流园区最佳实践案例,可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴经验:校园化的设计理念,分割不同的功能区域;按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业

地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间;多式联运的设施规划,如水路、铁路、公路和航空;保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例;充分考虑地理和生态环境,有吸引力地设计并考虑环保预留用地。

物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法,如:运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。

物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过建模仿真来进行检验优化。

其中比较典型的布局设计方法有SLP方法,该是美国的Richard.Muther于二世纪六年代在总结了大量工厂布置设计经验的基础上提供的一种以作业单元间物流与非物流的相互关系分析为主线的设施规划方法。

采用SLP方法进行工厂总平面布置的首要工作是对各作业单元之间的相互关系做出分析,包括物流和非物流的相互关系,经过综合得到作业单元相互关系表,然后,根据相互关系表中作业单元之间相互关系的密切程度,决定各作业单元之间距离的远近,安排各作业单元的位置,绘制作业单元位置相关图,将各作业单元实际占地面积、可用面积与作业单元位置相关图结合起来,形成面积相关图;通过作业单元面积相关图的修正和调整,得到数个可行的布置方案。

该方法的应用使得布局设计由定性阶段发展到了定量阶段。国内从年代开始引入这一技术,目前应用很广泛,在布局设计领域获得极其广泛的运用。

在SLP方法中,Richard.Muther将研究工厂布置问题的依据和切入点归纳为五个基本要素:P产品;Q产量;R生产路线;s辅助部门;T时间安排。

前两个基本要素是一切其他特征或条件的基础。在上述各要素充分调查研究并取得全面、准确的各项原始数据的基础上,通过绘制各种表格和图形,有条理地细致分析和计算,才能最终求得工程布置的最佳方案。

SLP方法设计物流园区平面布置时主要包括物流作业区域的布置、辅助活动区域的布置和置入修正区域面积三大部分的布置设计。SLP方法规划物流园区平面布置的步骤为:

1步,确定基本要素。

搜集资料,确定物流园区系统布置设计的5个基本要素,即P(物流对象)、Q(物流量)、R(物流作业路线)、s(辅助服务部门)、T(物流作业技术水平)。

2步,作业流程分析

用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类,整理统计各作业阶段的储运单位及作业数量,标出各作业所在区域,即可得知各项物流作业的物流量大小及分布。基于作业流程分析,可进行作业区域设置,对各作业区所完成作业项目进行详细分析,测算其能力,估算各作业区面积。

3步,物流分析

该过程是SLP的核心,对物流路线和物流量进行分析目的是尽量减少物流量和缩短物流距离,以提高运作效率、降低运作成本。用物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱,绘出物流相关图。

4步,活动相关性分析

物流活动区域及与物流无关的管理或辅助性的区域进行的业务活动相关性分析,确定各区域之间的密切程度。

5步,初步方案。

根据物流相关性和非物流相关性确定布置方案,考虑修正条件(物料搬运方法、建筑特征、道路、厂区绿化、场地环境等)和实际约束条件(给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等)形成几个布置方案。

6步,评价与选择。

对几个布置方案进行全面评价,选择最佳布置方案。

图5 SLP方法规划物流园区平面布局的步骤

5.2 信息平台规划设计

首先对某某物流园区信息技术应用状况进行分析,接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括:

某某园区整体规划设计包括:物流园区信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计

某某园区详细规划设计包括:物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。

其形成的成果形式为:

(1)某某物流园区信息技术应用状况分析

(2)某某物流园区信息平台的总体规划设计(广义信息平台规划定位、广义信息平台总体规划、狭义信息平台规划设计)

(3)某某物流园区信息平台的详细规划设计(物流园区信息平台概念、框架结构、层次结构、信息流程设计)

5.3 运营平台规划设计

5.3.1物流园区的投资开发模式

根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验,同时在分析我国现有的物流园区发展模式的基础上,我国经济中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种,即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地产商模式和综合运作模式。

(1)经济开发区模式

经济中心城市物流园区的经济开发区模式,从发展政策的角度,应是在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能经济开发功能的双重特性,因此,建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目,实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目,而且以现代物流发展特点趋势和周期经济发展中的地位和作用物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。

这实际上是一种政府出资扶持,企业兴建、运营管理的模式。这种模式是政府负责物流园区规划,政府财政拿出一部分资金用于物流园区重大基础设施建设,而园区的其他配套建设及经营和管理则完全是由企业来完成,政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色,并不参与园区经营。园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。

这种模式比较适合我国现阶段的国情,我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。以此模式进行的物流园区开发,实际上是建立在复合产业概念下的“物流经济开发区”。

对于经济开发区模式,它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上,整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企业以及物流企业团体以现代物流为主要经济发展立足点的服务园区,所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。

由于近几年经济类开发区的贪大求洋的盲目发展以及其开发效率的下降,国家对经济发展潜力和前景不明确的一些经济开发区项目的控制较为严格,如何使开发区健康发展已成为经济发展进程中的必须解决的问题之一,而物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合,将有可能成为既有经济类开发区和物流产业经济结合的新的经济开发区的发展方向

因此,物流园区的经济开发区模式要求开发者应按照现代物流特点发展规律要求,在充分总结既有经济类开发区项目建设和发展经验的基础上,通过导入现代物流的理念,创新运作方式和管理制度,达到为经济中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展目的,实现发展物流发展经济的双重目标

但是,这种经济开发区模式通常是由政府主导规划建设和管理,在我国现有的经济体制模式下,我国物流园区的规划建设政府必须支持,但政府不能包办。政府包办往往会带来事与愿违的结果,因为,政府在建成物流园区后还要靠入驻物流园区的物流企业去经营运作,经营得成功与否,关键在于该物流园区是否按现代物流发展需求以及是否符合物流需求市场的规律来管理、经营和运作,同时,由政府包办较易产生“规划与需求难以统一”和“公益性与赢利性”的矛盾,即客户希望通过物流园区内物流服务来降低成本,而物流园区内的物流企业则希望通过入驻物流园区后获得尽可能高的利润,两者间的利益矛盾是必然的。入驻物流园区的现代物流企业,追求的并非公益性的社会和环境效益而是企业利润。

因此,采用此类开发模式时,政府的角色定位非常重要,政府应当避免过多的行政干预,为入驻物流园区的各类企业提供一个公开、公平和公正的竞争平台

(2)主体企业引导模式

市场经济发展的角度,从利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度,通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势企业,由其率先在园区内开发和发展,并在宏观政策的合理引导下,逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工商企业在园区所在区域进行发展,达到物流园区开发和建设的目的,这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。

这实际上是一种多元投资企业化运作模式,这种模式是市场化程度较高的地区或经济较为发达地区所能采用的一种较好的模式。物流园区的开发建设完全是企业行为,吸纳各方面投资,无论是国有、集体还是民营、私有或者是上市公司社会个人都可以投资,成立园区开发建设股份有限公司,负责园区开发建设,并负责园区经营管理或成立专门的园区运营股份有限公司来负责经营。

主体企业引导的物流园区开发模式,要求在城市经济管理体制和管理机制等方面做出较大的改革步伐和创新,要求能从经济中心城市发展和区域经济发展的战略高度,培育物流园区发展所需要的具有很强实力的工商企业物流企业以及良好的物流市场经营环境,否则,这种主体企业引导模式将很难实现。

主体企业引导模式使得整个物流园区由一个主导企业企业协作团体来规划,无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一种模式好,不会造成整个园区功能上的单一与重合,同时又造成在这个单一功能上过分竞争的局面,整个前期规划,开发建设过程,营运过程具有企业的有效性优势,较能适应物流市场的需求规律。

作为单独的一个企业企业团体能够在整体规划功能定位与最后实现等诸多方面具有政府规划无法具备的洞察力与实际效率。但是同时也产生了一个更值得探讨的问题,这个从规划开发到建设、营运都占主导地位的企业企业协作团体可能会凭借自身的先入优势过分限制后入园区的物流相关企业发展,由于我国物流园区的开发和建设,目的在于建立一个良好的物流运作与管理环境,为工商企业降低物流成本创造良好的条件,为物流企业创造一个公平竞争的环境,而物流园区建设自身不是为了某个企业企业团体的赢利,政府之所以对于物流园区投入如此大的热情并给予如此大的优惠政策,也正是着眼于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和整个城市经济运作效率与效益的提高,从而从整体上提高涉及物流领域流通环节的企业竞争力且从整体上培植我国自己的许多有一定专业素质和行业竞争力的物流企业,以便在应付将要面对物流行业的正式对国外开放后我国整体物流行业面临的巨大竞争压力,同时也从各个侧面提高了作为一个有机整体的城市的综合竞争力,因此,为了避免先入企业企业团体的垄断行为,政府应为符合入驻物流园区条件的各类物流企业进驻物流园区创造一个相对宽松的环境。

(3)物流地产商模式

物流地产是指房地产开发商及投资商专门投资开发物流设施,如物流园区、物流中心、配送中心和物流仓储设施等。物流地产商开发以后一般不自营物流,而是出租给物流公司运作。物流地产商目前既有国外投资商,也有国内投资商,他们的优势是有资金,熟悉供应链

物流园区开发的物流地产商模式,是指将物流园区作为物流地产项目,通过给予开发园区的物流地产商适宜的项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策,由物流地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资,然后以租赁、转让等方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

目前,经济发达国家,如澳大利亚美国德国等国家均有此种开发模式的范例,如总部位于美国科罗拉多州丹佛市的普洛斯公司就是专著于物流地产租赁服务的一家物流地产商,它的经营模式是在全球投资建设优质高效的物流仓储设施,租赁给客户并为其提供物业管理服务,但不参与客户的日常业务经营。其实质是一家地产开发商而非物流公司,其收益来源于物流设施租金与管理费。物流地产商目前既有国外投资商,也有国内投资商,他们的优势是有资金,熟悉供应链

之所以会出现物流园区的物流地产商开发模式,其理论基础是物流园区开发和建设的,目的在于建立良好的物流运作与管理环境,为工商企业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件,园区建设自身更注重社会效益和环境效益,城市及政府的收益主要来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。

物流园区采用物流地产商开发模式要求政府确立物流业对国民经济的贡献,同时,管理部门具有较强的宏观基础支持地位,并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系作保障;对于物流地产商要求具有较强的投资能力和融资能力。保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设。

物流地产商模式,从某种程度说是以上两种开发模式的优势综合,融合了政府参与物流园区开发的思想,特别是对于主体企业开发模式的不足之处,提出了很好的针对性解释方法,即由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策,由物流地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资,而不是由一个有相对物流竞争优势的大型物流相关企业根据企业自身的扩张需要来规划和构建自己的大规模仓储中心、配送中心,从而达到行业垄断目的

在整个物流园区基础建设前期开发结束后,同时也针对有入驻需求的企业各自需要进行综合的规划。最后入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上,同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。这样事实上就限制了主体企业开发模式中的一个先进入物流园区开发的主导企业企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性控制。

(4)综合运作模式

由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点,既要求在土地、税收等政策上的有力支持,也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备园区的经营运作能力的保证,因此,单纯采用上述一种开发模式,往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的,政府在现代物流园区内的规划、开发、营运、管理中的参与程度正在加大。

政府不但立足于整个物流产业发展,提高产业整体竞争实力和城市整体竞争力,还要扮演好一个实在的园区的统筹规划建设者的角色,扮演好一个维护进入物流园区的多方利益的协调人。综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。

鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制,采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高,而且,还会带来相关政策的协调问题,以及对物流园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大的挑战。所以,即使采用综合开发模式,也往往会以一种模式为主,而对物流园区的一些特殊开发项目,有选择地辅助以其它开发模式,以保证物流园区建设的顺利进行。

5.3.2.物流园区的管理模式

(1)影响物流园区管理模式的主要因素

一个组织采取哪种管理模式,取决于组织目标、组织历史、内外部环境等诸多要素。具体说来,物流园区的管理模式受以下几个因素影响:

物流园区的建设目标

园区发展是政府出于形象工程目的,还是适应物流市场需求的要求而建,是长期发展还是短期行为,影响着园区管理的方式;

投资主体。

投资主体不同,在经营目标、主体历史背景等方面有很大不同,对园区管理模式有很大影响;

③政府与行业协会的角色定位。

政府是政策制订者,是否积极参与园区的经营?行业协会是松散组织,还是具备较强的凝聚力。这些因素影响着园区管理模式;

④园区功能

园区功能较为单一,则可以采取较为简洁的管理方式;园区如果综合功能强,服务范围很宽,则管理模式相应不同。

(2)物流园区的管理层次

物流园区的管理和其他组织管理一样,包括决策层、管理层、执行层三个层次

①决策层。

负责园区重大事项的决策,控制园区发展方向,如发展规划的制定、重大投资项目批准、招商政策、物业管理收费标准制订等;

②管理层。

负责按照决策层制定的原则,开展计划、组织、协调等工作,维持园区的正常运行;

③执行层。

负责按照管理层的安排,完成具体事务的执行。

(3)物流园区的管理模式

物流园区管理模式的选择应该根据相应的投资开发模式而定。通过上述对物流园区投资开发模式的分析,其相应的管理模式可以有5种类型,即管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。

①管理委员会制。

政府仿照开发区的管理模式,组建管理委员会对物流园区进行管理,提供企业登记、土地使用、人事代理等服务。政府自身不参与经营,物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模较大的物流园区;

②股份公司制。

采取公司制管理园区,设立董事会、总经理、监事会与相关部门,按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果物流园区采用的是主体企业开发模式,则采用这种管理模式的可能性比较大;

③业主委员会制。

物流园区的开发建设是由几个物流企业来进行,则参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会,成为园区决策机构,组建管理部门负责具体的经营:

④协会制。

物流行业协会负责整个园区的经营管理,组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于,协会所代表的物流企业更加广泛,协会只是组织者,并没有对园区进行直接投资

⑤房东制。

物流地产商完成土地开发、基础物流设施建设之后,把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司,投资商自己成为“房东”,只收取租金,不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供,或者委托给专业公司。这种模式很大程度上是园区投资主体决定的,各有优劣。

管理委员会制行政色彩比较强,能较好体现政府规划的意图;股份公司制运营效率较高,但可能片面追求效益;业主委员会制和协会制决策层比较松散,难于取得一致意见,效率较低;房东制纯属投资行为,对整个园区的开拓能力较差。

5.3.3.物流园区的盈利模式

根据上述国内外物流园区的赢利模式的经验,结合我国物流园区的开发建设的实际情况,我国物流园区的赢利模式应该根据不同类型的物流园区以及同一类型物流园区的不同发展阶段而有所侧重。

从总体上说,各类物流园区在初建时应该注重提供其基本服务功能,在其成长期则应该发展其增值服务功能,而在其成熟期则应该注重其拓展服务功能的挖掘。

(1)转运型物流园区的赢利模式

该类物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间的转换,包括公路一铁路、海一陆、和空一陆等运输方式之间的转换,例如依托港口规划的港口物流园区和依托机场规划的空港物流园区等。

1) 初建期的赢利模式一一一开展大宗散货的集疏,大宗货物的仓储、公水及公铁中转、集装箱中转和海铁及公铁联运等。

转运型的物流园区其地理位置分优越,它们一般处于两种运输方式相交汇的区位,因此,处于初建期的转运型物流园区应充分发挥这种优越的地理和交通网络优势,在物流园区建设的初期应注重开展提供与货物转运有关的基本物流服务功能。如连云港港口国际物流园区在规划建设初期根据其为东陇海产业带、淮海经济区和新亚欧大路桥沿线省市提供煤炭、铁矿石、化肥及农药、氧化铝、集装箱、石油等主要货种装卸服务特点,提出了在园区建设初期着重提供生产资料等大宗散货的集疏运、仓储、集装箱中转和海铁联运等基本物流服务功能浦东国际航空物流园区根据其自身条件提出了在建设初期注重提供对内对外的货物集散功能,提供货源组织、中转、装卸和仓储等综合服务的多式联运功能

上海外高桥物流园区提出了在“五”期末基本发展成为一个国际集装箱多式联运的重要节点,项目重点是逐步完善集装箱堆场、货物装卸搬运、货物配载、货物中转与仓储、国内外货运代理、多式联运以及进一步完善港口集疏运系统,加强和提高铁路集疏运能力。上述策略为这些物流园区的赢利奠定了基础。

2)成长期的赢利模式一一一利用发展国际物流的有利条件,大力发展保税物流服务功能

由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸,与集装箱运输海关监管通道相结合的大型转运枢纽,也称为国际货运枢纽物流园区,其主要服务对象是国际物流,因此,发展保税物流是转运型物流园区在其成长期的一种可行的选择。

保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、通关、代理、自由贸易服务以及其它相配套的商务服务活动上海外高桥物流园区根据外高桥港区的集装箱吞吐量己突破50万TEU,占上海集装箱总吞吐能力的一半以上,外高桥港区是上海港国际集装箱码头的重点建设区的实际情况,提出了在建设中期进一步完善进出口贸易、报关、保税仓储、保税展示、分拨配送、包装、信息处理等服务功能;浦东国际航空物流园区根据其自身条件提出了在建设中期注重提供集海关监管、快件公司仓储、分拣和航空公司地面服务代理为一体的进出境快件联合处理功能以及自由贸易、保税仓储、出口加工与贸易服务等相结合的保税功能:而随着首都机场扩建方案获得国家正式批复,北京空港物流园区的二期土地将进入规划建设阶段,航空物流北京空港物流园区的核心业务,为实现园区与首都机场新货运区无缝对接的目标北京空港物流园区将与机场海关等部门配合建设“一站式”大通关体系,在物流园区内建设保税区、海关监管区以及其它配套设施,吸引北京市所有从事航空业务的物流企业进驻物流园区。

利用上述措施发展保税物流服务功能,将为该类物流园区在其成长期的赢利提供有力保障

3)成熟期的赢利模式一一一提供物流一体化服务

物流一体化是指将原材料、半成品和产成品的生产、供应、销售结合成有机整体,实现生产与流通的纽带和促进关系。20世纪80年代至90年代,物流一体化被看作是企业与顾客和供应商相联系的能力,它使用购买获取、制造支持和实物配送等业务活动资源计划和分配控制过程进行系统管理。现代物流管理将供应商和用户纳入管理范围,强调使用物流一体化来取得差别优势,从而利用物流竞争力增加企业甚至整个供应链的灵活性。从某种意义上讲,未来全球物流管理的概念发展到一个崭新的阶段,其关键是致力于原材料到用户的整个过程中的商品流动的管理。

因此,物流一体化所关注的焦点是商品整个过程的流动,而不是传统观念的物流服务功能分割或局部效率。转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局限于大宗货物的集散、集装箱中转和保税仓储及保税展示等某几个物流环节的优化服务上,而应充分利用其入驻的大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长期开展国际物流和区域物流服务优势经验,通过注重引入物流服务集成商入驻园区,为国际物流和区域物流开展物流一体化服务

(2)存储配送型物流园区的赢利模式

该类型的物流园区是指以大规模的仓库群为基础,形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。

1) 初建期的赢利模式一一一发展专卖,开展品牌特许经营。

在计划经济体制下遗留下来的大量仓储设施是存储配送物流园区赢利的一笔不可多得的宝贵财富,在市场经济条件下,只需转变经营观念,将其改造成各具特色的“有形市场”,便可逐步发展成为一种现代化的物流园区,而且园区也可从这些市场交易中赢得较为丰厚的利润。

广东物资集团充分利用自身的设施优势和经营优势,从1997年开始对原有的仓储设施进行改造,相继建设了广东汽车市场广东金属物资市场广东电器市场广东建筑装饰家居广场等几个规模大、功能全的物流园区。依托园区经营,集团每年的销售收入超过百亿,年货物周转量超过60万吨,几大市场己成为广州乃至广东的大型物流园区。

在成功地开展了专业市场经营后,广东物资集团又开始把重点转向品牌特许经营,而其专业市场积累的营销经验也使得制造商愿意授予其品牌专卖权,如今其汽车物流基地已经成功开办了别克、帕萨特、奥迪、美国通用、德国大众等知名品牌的专卖;而其金属材料物流基地也在基地内设立了全国第一家钢材产品专卖场一一唐钢产品专卖场,开展品牌特许经营,专卖经营使得几大物流基地获得了专营权,竞争力得到了进一步的增强,收益也随之不断增加。

2)成长期的赢利模式一一一重点为少数几个重要客户提供基本物流服务,在取得重要客户信任的基础上,逐步拓展其它增值物流服务功能

存储配送型物流园区的入驻物流企业以储运企业为主,这类物流企业发展初期,其主营物流业务是仓储,并辅之于运输,因此,该类物流园区在其成长期在为少数几个重要客户提供仓储和运输服务的基础上,开展配送服务是其进一步赢利的重要基础。

例如成都物流园区根据其入驻的3家国有大型储运企业同时为一个国外电器公司提供消费类电子产品仓储服务的实际情况,提出了以三个大型储运企业核心企业,以其服务的国外电子公司为重点客户,以消费类电子产品为主要服务领域,以仓储为主、本着有增无减的原则,调整该电子公司库存产品的结构,在用户产品结构调整的基础上,从仓储服务延伸到市内配送和区域配送,在市内配送和区域配送的基础上,三个储运企业各自发展跨区域的物流服务

3) 成熟期的赢利模式一一一为客户提供基于供应链管理(SCM)的物流管理。

供应链管理是物流管理的发展方向,在一条物流供应链中,服务范围由仓储和运输向上可延伸市场调查与预测、采购及订单处理,向下可延伸到配送、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、货款回收与结算等,这些服务最具有增值性。

以仓储为基础发展起来的后勤保障、货运配载、仓储配送、包装流通加工等增值服务,在信息技术服务支持的基础上实现SCM需要的集成管理,代表着改造传统物流产业的经营理念、服务项目、经营方式等的一种新兴市场力量。存储配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等基本物流服务和挖掘配送等增值物流服务的基础上,在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供应链物流管理。

重庆上桥物流园区规划其远期赢利模式为构筑以现代物流为主的物流服务平台,以电子商务为主的交易平台和以网络技术为主的物流信息平台,在仓储配送的基础上,应用SCM管理技术,集成管理展览展示、市场交易、流通加工、仓储配送、信息处理、电子商务、管理咨询等多项功能,把园区建设成专业化和信息化程度高、设施设备先进的现代化物流园区。

(3)流通加工型物流园区的赢利模式

该类物流园区是指承担了一部分产品生产加工功能,实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需的个性化产品转换衔接的物流园区,同时该类物流园区本身也拥有基本的货物集散功能

1) 初建期的赢利模式一一一利用现有设施,改建专业交易市场

流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定业务基础,因此,该类型的物流园区在其初建期利用自身的地理和经营优势对现有闲置设施进行改造,并将其改建成专业的交易市场,也是处于初建期的流通加工型物流园区的一种可行的赢利模式。

笋港一清水河物流园区规划流通加工型物流园区,该物流园区在发展初期将笋港仓储区和清水河仓储区改造成专业批发市场,构建了批发与零售相结合的现代采购中心,园区内的汽车及零配件交易市场拥有45室内专卖店、室内汽车超市和室外汽车展场三种业态相结合的高档次汽车交易场所,目前已形成了一个现代化的集汽车销售、汽车租赁、配件供应、检测维修等多功能为一体的大型综合汽车交易市场,成交额近40亿元,为园区创造了良好的经济效益。

2) 成长期的赢利模式一一一发展流通加工,提供增值服务

在成功地引入商流之后,发展流通加工,提供增值服务流通加工型物流园区在其成长期的一种可行的赢利模式。笋港一清水河物流园区在开办了专业交易市场之后,园区在经营中提出了“再多一道环节,再创一份效益”的经营理念,在金属交易市场设立钢材剪切加工中心,按顾客要求对钢材进行有偿再加工;在汽车交易市场开展汽车服务,按顾客个性化要求对汽车进行装饰装修,在建筑装饰家居广场经营建筑材料的基础上设立加工区,生产胶台板、装饰板等产品,既方便了顾客,也为园区创造了可观的收入。

3)成熟期的赢利模式一一一建立电子商务平台,为入驻物流企业开展电子商务物流配送服务

电子商务物流配送是指物流配送企业采用网络化的计算机技术和现代化的硬件设备、软件系统及先进的管理手段,针对社会需求,严格地、守信用地按用户的订货要求,进行一系列分类、编配、整理、分工、配货等理货工作,定时、定点、定量地交给没有范围限度的各类用户,满足其对商品的需求。可以看出,这种新型的物流配送是以一种全新的面貌,成为流通领域革新的先锋,代表了现代市场营销的主方向

新型物流配送能使商品流通较传统的物流配送方式更容易实现信息化社会化、合理化和简单化,使货畅其流,物尽其用,既减少生产企业库存,加速资金周转,提高物流效率,降低物流成本,同时又刺激社会需求。如以全球著名的企业UPS、FedEx、DHL和TNT为例,他们均意识到随着电子商务的迅猛发展,传统配送业面临着挑战机遇,为了在这场竞争中成为最大的赢家,他们均根据自身的情况,确定了各自的市场定位和业务重点。

DHL坚持发展BtoB业务,改变了传统的宅投递业务(homedelivery)。TNT则推出了新的业务,为BtoB电子商务市场提供全球物流服务。UPS 目前的宅投递业务占整个业务量的20%,他们下一步的发展重点将是紧急零配件的配送,特别是高科技制造商的Bt0B业务。配送过程中的应收帐款代理业务和仓储保险等金融业务将是UPS发展的另一方向。FedEx则面向电子消费者的消费要求,致力于与大型电子零售商的合作发展市场BtoC业务。

电子商务发展物流配送的准确、及时等服务要求极高,而目前物流配送是电子商务发展的主要瓶颈,因此,流通加工型物流园区在其成长期开展流通工业务后,到了成熟期则应通过建立完善的物流信息系统,建立电子商务平台,力争吸引国内外电子商务物流配送企业进驻园区,从而达到物流园区进一步赢利的目的

南京江北物流园区提出了在其中远期要积极推动园区信息系统联网电子商务发展,建立电子商务平台,提供电子商务物流配送服务,全力推进数字化高地建设,发展电子数据交换,实现数据联网共享,形成为园区物流发展配套的高标准信息服务系统。

(4)综合型物流园区的赢利模式

该类物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的物流园区。

由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点物流市场的培育需要时间,项目见效也要有一定的周期,因此,规划的各类服务功能不可能一蹦而就。项目启动之初,应该分析优势条件,确定起步点,找出赢利点。

1)初建期的赢利模式一一一建立信息交易中心和货物集散中心,从货运交易费和场地出租费中赢利。

从我国现有的在初建期经营状况较好的综合性物流园区的发展模式看,综合型的物流园区在全面启动转运、储存、加工、配送、信息服务等众多物流服务功能上,在其初建期选择开展转运、存储和信息服务功能效果较好,因此,建立货物集散中心和信息交易中心,从场地出租费和货运交易费中赢利,是综合型物流园区在其初建期的一种可行的赢利模式。

传化物流基地是浙江省首批规划建设的综合型物流园区,物流基地建成后将包括信息管理、专业运输、专业仓储、流通配送、转运和交易六大中心,还设有银行、保险、工商税务、餐饮宿、汽修汽配、人员培训、专案咨询等完善的商务和生活服务系统。

传化物流基地在初建期首先选择了建立信息交易中心以及专业运输中心和转运中心,其中,专业交易中心总建筑面积10758平方米,交易中心入驻有250多家专业物流公司,在传化物流基地所提供的先进物流信息体系基础上,实现从传统物流企业向第三方物流企业的逐步转型,在信息交易中心内,来自生产企业、商贸企业、第三方物流企业以及社会、政府及其它物流基地、结点的货源、运输、仓储等信息经整合处理后进行发布和交易;专业运输中心提供87000平方米的停车场,日可停达1200辆,在传化物流基地的专业运输中心,来自全国各地的运输辆接受统一调度,提供高效、低价的运输服务

同时,运输中心与信息中心联合,运用GPS (全球定位系统)、GIS (地理图形查询)、ITS (智能运输系统)等现代化信息技术物流技术,进行对辆的实时追踪,保证货物安全快捷。不到一年的时间,由入驻基地的物流企业所带来的相关消费就己经与除土地外的其它支出相持平,为基地的发展奠定了厚实的基础。

2) 成长期的赢利模式一一一建设流通加工中心和仓储配送中心,为客户提供个性化物流服务

当综合型的物流园区进入快速发展期时,就需要进一步拓展增值服务功能,因此,建设流通加工中心和仓储配送中心是其进一步赢利的良好选择。传化物流基地在其快速发展期通过进一步建立流通加工中心和仓储配送中心,有效地拓展了基地的流通加工和仓储配送等增值服务功能,其中流通加工中心采用标准化作业体系,充分利用基地内现有的物流设施,提供个性化的加工和分拣等物流服务;而仓储配送中心是根据工商企业的需求度身定制,充分满足不同企业的不同个性需求,它以基地内的信息交易中心、专业运输中心、流通加工中心等支持仓储配送中心的日常运转,真正实现了工商企业的“仓储管家”。

3) 成熟期的赢利模式一一一发展提供从物流一体化到供应链一体化的物流服务

供应链一体化以供应链的优化为核心,强调的是核心企业与相关企业的协调关系,通过信息共享、技术扩散、资源优化配置和有效的价值链激励机制等体现经营一体化。现代物流管理综合了许多技术,如条码技术、电了数据交换、射频技术等,使企业物流得以从分散走向整合。

目前国内许多零售企业建立了POS/MIS系统,制造企业也建立了ERP或SCM管理系统。这些都体现了企业供应链一体化管理的要求,供应链一体化管理使原来流通渠道与企业物流的对立走向企业物流的共生。在这种新型的物流管理体制下,综合型物流园区应充分利用其入驻企业类型广泛以及各类型企业物流园区内部集聚的优势条件,在其成熟期应加强入驻园区相关联企业之间的合作,有效控制供应链物流、资金流、价值流、信息流等,提升以价值链为联系的各相关企业竞争优势,这是衡量一个综合型物流园区最终是否具有竞争力的重要标准

德国不来梅物流园通过市场运作的模式,不尽有运输、仓储这类提供传统服务企业落户,并且有大型的货运代理、联运公司、计算机应用系统开发公司驻扎到物流园区,海关金融、保险等部门机构也在其中设立工作点。如果说不来梅物流园区拥有不同类型的企业是不来梅物流园区的一个显著特点的话,那么这些企业之间的紧密合作所形成的合作效应更是其重要特点

在这些企业中,有大型的从事全球化物流服务的公司,如联邦邮政等,但也有许多提供部分物流服务的中小型物流公司,如DAZANS公司等,他们以诚信、伙伴关系、双赢等合作理念为宗旨,与各类工商企业结成广泛的供应链关系,加上海关、金融、保险等业务领域,结成了不来梅物流园区能够为客户提供从物流一体化到供应链一体化的服务功能

综上所述,不同类型的物流园区有着各自不同的特点优势,且同一类型的物流园区在不同的发展阶段也会面临不同的环境和发展条件,因此物流园区赢利模式的规划应该因地制宜、因时而异,这样才能制定出真正符合自身特点商业模式,更好地为工商企业降低物流成本、提高物流运作效率提供有力的支持。

6.方案评价与比较阶段

物流园区进行了分析规划设计之后,提出了技术上可行、经济财务上有利的多种方案之后,就需要对这些方案进行评价,要根据物流园区功能评价标准以及环境对物流园区的要求,详细比较这些方案的优劣,从中选出一个方案付诸实施。

1物流园区评价的对象。

物流园区的评价对象包括三部分的评价内容:建设之前对物流园区方案的评价、建设过程中的方案的评价、已投入运营的物流园区运行现状的评价。

2)评价因素和标准

物流园区的评价因素很多,但在选择因素评价指标时,不一定要把所有的因素都考虑进去,而是应该把主要的、能反映一个物流园区或一个物流园区方案优劣的因素选择为评价因素,把那些无关紧要的因素舍弃掉,根据物流园区的不同选择主要与次要的因素。

物流园区的评价因素确定以后,把这些因素量化成评价指标,并使用统一的尺度。通常情况下评价指标可分为以下几类:

政策性指标:政府的方针、政策、法令、以及法律法规约束、发展规划等。

②技术性指标:产品或服务的性能、寿命、可靠性、质量、安全性等。

经济性指标:成本、效益、建设周期、投资回收期、净现值、内部报酬率等。

社会性指标:社会福利、社会节约、综合发展等。

环境保护指标:废弃物排放量、污染程度、生态环境平衡等。

⑥资源性指标:消耗的能源、消耗的能源能源的可得性等。

⑦时间性指标:建设期时间、完全发挥功能时间等。

3物流园区评价的步骤。

①确定评价目的和评价内容。

②确定评价因素。

③建立评价指标体系。

④制定评价准则。

⑤选择确定评价方法。

⑥进行单项评价。

⑦进行综合评价。

4)评价方法。

评价方法的选择要根据具体的物流园区来定,一般的方法可分为三类:定量分析评价、定性分析评价和综合分析评价。根据考虑因素的个数多少,又可以进行单因素评价或多因素评价。

7.项目结束阶段

园区规划设计阶段完成后,就要形成最终的规划成果,其主要包括以下内容:规划设计说明书、区位分析图、园区总平图、物流动线分析图和园区效果图等。

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