改城和造城 谁是城市化的安全出口？

　　【智慧城市网】今年6月，全球《财富》论坛就将在成都拉开帷幕。
　　
　　成都的城市化进程因为“财富论坛”对资本的吸引力而加速。不少人说，如今的成都是10年前的上海。
　　
　　修建的二环高架，地铁线，遍地开花的综合体，新区的产业拉动，不断涌入的资本，俨然一个大工地的成都正面临着城市化进程的转折点。
　　
　　在城市化进程中，逐渐形成了两种基本模式：改城和造城。
　　
　　改城多在城市中心区域附近，难度颇大，却能借助原有城市资源。造城多为城市乡郊地段，建设新的道路和产业，商业和人气都需要培育，但却具备无需受困于拆迁和资源占用的后起优势。
　　
　　两种模式均能深刻作用于城市，而发展之中所暴露的某些短板也使我们不得不正视一个问题：改城和造城，谁才是城市化的安全出口？
　　
　　改城：
　　
　　听起来很美好的“旧貌换新颜”
　　
　　同样，旧城改造昂贵的拆迁费用也成为了政府和开发商的极大负担。有一种说法是旧城改造“谁改谁亏本”。虽然有些夸张，但部分旧城改造项目陷入僵局也令人不得不正视其存在的短板。
　　
　　据悉，虽然如今北改工程进行得如火如荼，但有统计数据显示，金牛区推出的54个旧城改造零星项目，长时间内有40多个都未找到婆家。而一路走高的旧房赔偿价格也导致拆迁费用的不断上涨。
　　
　　有开发商曾表示，由于政府在拆迁费用上的成本负担过重，加上规划方面的因素，因此目前成都市各职能部门对旧城改造项目，都会有严格的各项指标限制，加之建安成本、拿地成本不断上涨，要想盈利真的是很难。
　　
　　如今已耸立在人民北路的大型综合体金牛万达，已经成为了城北的地标建筑。虽然万达对旧城改造颇有经验，但据文件显示，金牛万达项目涉及拆迁户约3000多户，以及约16家企事业单位。在拆迁费用方面的数目惊人，而根据相关协议，万达在项目修建完成后，还要返还金牛区政府约20多万平方米面积的房屋，用于安置该片区原住居民
　　
　　过重的拆迁安置费用让旧城改造模式显得有些“理想化”。看似原有配套和交通已成熟，改造理应得心应手，但牵一发而动全身却在这里体现得淋漓尽致。如果不是政府在税收政策、拆迁补贴等方面针对开发商的“特殊”处理，恐怕旧城改造将有些举步维艰。
　　
　　旧城改造除去拆迁颇具难度，改造工程复杂外，另一个问题是大面积的地块稀缺。零星的地块对大开发商的吸引力有限。
　　
　　城东攀成钢片区就是小地块改造的典型例子。新鸿基总价30亿高价入驻攀成钢就拉高了开发商入驻攀成钢的门槛。一时间，攀成钢地王频现，但不少国际国内开发商扎堆拿地入驻的同时，也有不少开发商开始了漫长的囤地过程。
　　
　　诸如伊泰天骄等不少区域内的重点项目，在今年才开始着手动工，集中亮相。旧有工厂腾笼换鸟之后的攀成钢，似乎被周边东光、莲花、联合小区(小区网论坛)等高密度老旧小区所包围。各种旧城改造的后遗症，使得开发商不把利润做到最高是不敢轻举妄动的。
　　
　　城北、城东旧城改造确实存在诸多短板，但原有居住区的浓厚氛围和成熟的人口构成，以及旧有的交通条件，都让旧城改造还有机可图。
　　
　　在如今的城北，随着旧有断头路大打通，新干道的通车，以及居住环境的不断改进，一个新的城市面貌正在逐渐展现。诸如龙湖北城天街、绿地世纪城、中国铁建青秀城、交大香悦等项目都借助旧城改造的机遇与挑战，获得了较多的关注。
　　
　　在城东，由建设路至上而下，由东大街从内至外的串联效应已经慢慢呈现。而今年通用时代?国际社区、伊泰天骄等攀成钢片区不少重点项目集中亮相或许将扭转了人们对旧城改造的负面印象。
　　
　　三月新开26盘金融城利好频现助推城南国际化
　　
　　造城：
　　
　　规划蓝图的时间轴
　　
　　而建造新城则正像一条逐渐实现规划蓝图的时间轴，似乎只要按照时间推进，就能遥望未来城市的美好图景。
　　
　　相对旧城改造，建造新城在拆迁安置费用和土地面积等方面则显得简单纯粹得多。建造新城模式最典型的莫过于城南。
　　
　　曾经绿色的农田旁边，矗立起了不少高楼；飞驰的地铁上方，中央绿轴一路蔓延。成都城南正呈现一派生机勃勃的全新景象。
　　
　　从新会展中心到天府新城，直至地铁1号线，再到金融中心，在一次次的利好面前，国际城南总能以明显的优势领先其他区域，抢得发展先机。这种先机也令片区如龙湖世纪等不少项目获得关注。
　　
　　据悉，近日“新三年城南计划”已经市委常委会讨论通过。计划将突出“力度不减，政策延续”原则，投资至少2900亿元。随着世界500强不断落户城南，高新产业的不断整合，城南的国际化道路似乎发展得很顺畅。
　　
　　虽然建设新城犹如在一张白纸上作画，充满无限相像。但最后结果是好是坏，也充满无限可能。
　　
　　新城开发功能往往过于单一。就城南目前来看，更多是结合其产业和行政中心而发展，结构单一。区域内商务办公物业较多，使得通勤人流占比较大。因此，在某些时候，形成了舆论口中的所谓“鬼城”。
　　
　　马路宽的需数个红绿灯才能过街；小区普遍偏大，步行绕过得十多分钟，内部基本生活设施缺乏；马路边都是密林大树，很少几条路边有商铺，买个油盐酱醋极不便利；城市公共设施都在“汽车可达、步行难找”的边角地带；公园绿地人员都不易进入，多是给车上的人远观的。新城的基础设施和生活配套缺失、以及环境问题都造成了新城短期的居住和生活问题。
　　
　　另一方面，由于常驻人口的缺失，大量开发的商业配套人气不足、空置率高等问题都接踵而至。如今城南不少旧有、新开的大型综合体人气低迷也从侧面论证了这个现象。
　　
　　虽然新城开发充满各种不确定因素，也需要一定时间去培育区域内的人气、商气。但其受到政府支持和拥有的后发优势也都是不可小觑的。
　　
　　拿城南金融城为例，其总部商务区所在地，规划为西部地区金融业发展和金融机构聚集的核心承载区。在总结众多金融城的创建经验之后，城南金融城的发展具有更多的后发优势。其在环保和立体交通等方面的无缝衔接显得更加有力。
　　
　　众多金融监管机构、总部的入驻让金融城发展有了稳定的基础。而更多的利好因素也正在逐一呈现。
　　
　　据悉，连接绕城高速到新川科技园的红星路南延线将于今年正式建成通车，此后可将出城时间缩短至少20分钟以上。另外，全球最大的单体建筑，环球中心购物广场将于今年落成开业。而亚洲最大的演艺中心成都大魔方也在今年扯下神秘面纱。规划的复地集团河心岛项目，以及已经呈现的住宅项目银泰?泰悦湾，种种利好让金融城红利效应开始凸显。
　　
　　业内人士表示，金融城蓝图变现是充分肯定的，只是时间的问题。
　　
　　相对旧城改造，新城开发显得更放得开手脚。但早期的人气和商气问题也是不可避免的必经之路。随着城市开发的行进，城南已经告别了单个板块，单点发展的局面，以点带面的整体规划，整体发展已经成为趋势，新城开发或将进入新局面。
　　
　　结语：
　　
　　城市化进程往往体现在生活中的每一个细节。
　　
　　两年前，在成都，你可能还不习惯去24h便利店消费，比普通超市稍贵的价格也让不少人敬而远之。反观现在，遍地开花的7-11，全家店头人潮涌动，新的消费习惯和生活方式已经开始培育、逐渐成型。
　　
　　城市化虽然是一个很大的话题，牵涉产业和资本，但却也是由一个个商业、住宅布局，一条条道路整改，片区规划形成的，一个点、线、面的排列组合。
　　
　　随着城市向东向南发展、北改工程的跟进，成都告别单中心、环状加放射的简单的圈层式发展，而变为成熟的“多中心”发展模式似乎指日可待。
　　
　　改城和造城就像一体两面的双刃剑，不仅要注重经济、社会发展的载体，还要在加快建设的同时，打造富有特色的现代化城市。站在城市发展的阶段考量改城和造城这两种发展模式，对于城市化进程有着重要的借鉴意义。至于究竟哪种模式更安全，一千人眼里就有一千种看法，我们则可心平气和，静观其变。