传统城镇化面临三个严重“透支”

　　【智慧城市网】在城镇化的进程中，地方政府是绝对的主导者，土地运营收入是地方政府自主财源的主要组成部分。单以土地出让金一项，就占地方政府总收入的25.4%。如果考虑中央转移支付和税收返还对于地方财政而言，其使用自主性相对较小，土地出让金收入对于地方政府的作用更大。在这样的逻辑下，传统的城镇化模式蜕变为单纯以土地财政为主导的城镇化模式。随着时间的推移，这种模式带来的问题也越来越多，其中最为严重的是三个透支。
　　
　　新城产能过剩
　　
　　从中国近20年的城市化案例看，基本存在“十年再造一新城”的规律。即扩建1倍新城，从初建到真正景气成熟，至少需要10年时间。例如：上海浦东新区从92年初建，直到2000年初才真正景气；厦门岛外的海沧，从90年代末工业区建设，到这两年开始向生活区转型；南昌赣江以西的红谷滩新区，从2002年初建，近两年才开始有生活景气。这些“十年再造一新城”的成功案例，还是在获得了政府强力政策、经济高速发展、行政和教育资源倾斜、地理位置优越等条件下实现的。
　　
　　如果我们把时间拉长到近五年来，新城建设的方式、规模和速度更为夸张。新城建设的模式基本如出一辙，将政府部门从老城搬迁到新城区，依靠政府中心搬迁的模式带动区域发展，美其名曰“政务新区”。从城市形态上看，新区的政务中心旁多半环绕着人造湖泊、大广场，以及一栋栋的住宅楼和写字楼……对于地方政府而言，低买高卖，政府部门的土地是划拨的，住宅和写字楼的地价房价却是按照市场定价的，既有光鲜的城市形象，又有亮丽的GDP数据，还有大笔的土地出让金收入，无怪乎各地建设新城自然前仆后继。许多地方动辄1－2倍的新城区扩张规模，实际上，以现有的人口、自然资源、经济产业和城市公共资源，根本不足以支撑如此快速的扩张。由此边缘新城区出现“空城”、“半空城”现象。这就是所谓的“新城区产能过剩”。其道理和工业产能过剩一样：如果各地都搞钢铁、电解铝，那么全国就会产能过剩；如果各地都大搞房地产、城市扩容，也会造成新城区产能过剩。
　　
　　地方政府财力透支
　　
　　疯狂的造城，必然导致地方财政严重透支。以2009年为高峰起点，近年来大多数城市累计基建投资总量约为当地一般预算财政收入的8－10倍，现行地方财政运行模式基本是“财政管吃饭，建设靠融资”。这几年建设融资先后发展出三种模式：土地财政——平台融资——创新融资。由于拆迁安置、开发成本高涨，传统的土地财政盈利愈发困难，于是地方政府近三四年大举转向平台融资，然而2011、2012年以来银团对地方政府举债愈加谨慎，在此背景下，地方政府积极寻求创新型融资。如：BT合作开发、公用事业经营权出让、公共事业冠名权拍卖、路桥收费权注入融资平台。然而，鉴于土地财政盈利难以为继，地方政府事实上已从早期的“利润经营”转变为现在的“高负债经营”，过高负债透支了未来财力。
　　
　　房地产阶段性消费透支
　　
　　在这场狂热的造城运动中，地方政府和房地产商奋勇前进，房地产投资投机者也不甘人后。近年来，货币贬值，住宅市场中的投资性需求也旺盛起来，不仅在一线城市，二三线城市亦如此，这种需求并不看重房子本身的好坏，居住环境的优劣，区域发展潜力的大小，只是为了转手谋利，房地产也处于阶段性消费透支的阶段。
　　
　　2009，2010是房地产市场的双高峰年：房价上涨高峰、购房集中释放高峰，基本上各地的房价普遍上涨50%－100%不等。在房价上涨趋势中，由于消费者心理普遍存在“买涨不买跌、再不买就心慌”的心态，购房需求集中释放，甚至提前释放。
　　
　　我们可以将购房类型进行细分，再来剖析房地产的需求是否已刺激过剩。购房可以分为“货币购房”和“资产置换”两大类。货币性购房包括：务工者回乡购房、生意人回乡购房、工薪阶层新市民置业购房、父母赞助小孩就业购房、60s－70s的改善性购房、县乡干部进城购房、享受城市教育医疗资源入城购房、婚房。无论哪种种类，购买力基本依赖个人或家庭过去10多年的积蓄。而“资产换房”种类包括：征地安置新房、宅基地换房、老集资房换商品房。对于“资产置换”群体，农村的“宅基地换新房”少则一两套，城中村的“拆迁补偿”多则三四套，这些群体更不会考虑新增购房。虽然长期的、缓释的改善性需求始终存在，但从几年周期看，经过09、10年的集中释放，住房消费呈阶段性透支现象。其道理如同前两年的汽车、家电，集中刺激消费之后就是透支。
　　
　　实际上，不仅住宅消费存在这样的透支，工业地产和商业地产业存在类似的风险。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。四川省商业地产联盟的数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。成都仅仅是国内商业地产狂潮的一个缩影，数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3－5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。可见，国内商业地产市场目前面临短期内供应量过大的局面，企业的开发运营能力参差不齐，且大多受困人才瓶颈、融资渠道。未来三五年内，一些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。