另类地产商华夏幸福:PPP模式的盈利路径

2017年1月3日,华夏幸福2017年合作伙伴大会在河北廊坊大厂产业新城召开,吸引了来自工程施工、材料设备、咨询服务等领域的近300家合作伙伴代表的参加。随着企业规模的迅速增长,华夏幸福的2017年度招采额预计将达到530亿元,同比增幅近80%。

另类地产商华夏幸福:PPP模式的盈利路径

可复制的园区

当中国城镇化脚步加快、PPP成为供给侧改革重要概念之一时,华夏幸福业务增长迎来爆发。

仅2016年12月,华夏幸福就与南京市江宁区取得合作——湖熟街道新市镇开发PPP项目;与广东省惠州市惠阳区人民政府签署《关于整体合作开发建设经营广东省惠州市惠阳区约定区域的合作备忘录》;与浙江省湖州市德清县人民政府签署《关于整体合作开发建设经营浙江省湖州市德清县约定区域的合作备忘录》;以及分别与浙江省嘉兴市嘉善县天凝镇、安徽省巢湖市、广东省四会市、安徽省合肥市肥东县签署《合作备忘录》……

以南京湖熟街道新市镇项目为例,项目位于湖熟街道东片区,东至梁台河、湖熟街道古镇东侧,南至湖熟街道赤山东路、X202,西至宁杭高速,北至规划三环、和进村、规划沿江城际铁路线等;总面积7.61平方公里。

华夏幸福与江宁区人民政府授权的南京江宁城市建设集团有限公司合资成立项目公司,南京江宁城建集团仅占股10%。华夏幸福投资回报方式则包括:土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%;对当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%;对规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。

华夏幸福简报显示,2016年1-12月,产业新城开发建设销售额为901.24亿元,同比增长51.95%,占总销售额的75%。其中,华夏幸福园区结算收入同比增长达81.7%。

华夏幸福相关负责人告诉澎湃新闻,“这得益于公司战略的提前布局和可复制性,第二梯队园区快速崛起使得新的销售和盈利增长点不断出现,区域梯队式发展更趋均衡”。

具体来看,2016年1-12月,河北香河(北京城市副中心布局)、永清(首都新机场布局)、霸州、怀来,浙江嘉兴嘉善(环上海布局)等第二梯队园区实现销售额达华夏幸福总销售额30%以上。

其中,嘉善园区实现销售面积52.72万平方米,占该公司总销售面积6%。而在2015年,嘉善园区签约销售面积11.91万平方米,仅占总销售面积1.5%。

香河、永清园区和霸州园区分别实现销售面积73.82万平方米、103.7万平方米和48.88万平方米,分别占该公司总销售面积8%、11%和5%,并成为环北京区域继固安、大厂之后的重要销售贡献点。

2016年10月,华夏幸福在河北廊坊的固安高新区及在江苏南京溧水区的产业新城项目双双入选国家第三批政府和社会资本合作示范项目。

华夏幸福与固安县政府的合作已持续有10多年,2015年固安产业新城不仅入选国家发改委首批13个示范项目,更是获得国务院表扬。该年度,华夏幸福旗下无锡南长滨河新城、嘉善高铁新城,也入选江苏省、浙江省推广PPP模式的示范项目。

华夏幸福正式介入固安产业新城,最早可追溯到2002年。华夏幸福执行总裁叶珺在接受新华社旗下政经新闻周刊《瞭望》采访时表示,“产业园区建设的特色是,前期投资大、后期投资小;前期回报小、后期回报大。”叶珺分析说,“产业地产以产业为依托、地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群的新型产业形式,具有投资大、周期长、回报慢的特点。”

另一方面,在房企布局全国扩张业务的时候,华夏幸福的城市地产只是以河北廊坊市及北京为主。2016年,该公司在城市地产、物业、酒店的销售收入,只有300多亿元。这个数字乍看并不亮眼,但同比增长也达到了132.57%。

市场分析认为,在前期投资大、投资时间长的PPP模式下,华夏幸福的城市地产等业务起到为其PPP业务输送现金流。

另一个风口:特色小镇

特色小镇”也是中国新型城镇化重要组成之一,它成为房地产企业另一个风口。

2016年2月25日,国家发展改革委规划司副司长陈亚军表示,新型城镇化未来要以新生中小城市培育和特色镇发展为重点,着力补齐城镇体系的短板,开拓城镇化增长的内生空间。

2016年10月31日,国家发改委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》。 “《指导意见》明确提出在推进特色小城镇和特色小镇的过程中,一定要遵循五大原则,即创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本、市场主体。”陈亚军提出,在特色小(城)镇建设过程中,尤其要充分发挥企业和市场主体的作用。

本就“以产业建镇”的华夏幸福自然不会错过。2016年11月4日,华夏幸福与南京市溧水区政府及法国智奥会展集团签署合作协议,联手打造南京空港会展小镇。南京空港会展小镇项目占地两平方公里,建筑面积50万平方米,计划打造成为亚洲空港的专业会展中心,预计每年将为区域贡献15亿元的会展收入。

据新华社报道,叶珺表示:“华夏幸福将充分发挥已有的PPP模式经验,将其引入特色小镇,探索特色小镇PPP模式。”

此前,华夏幸福在河北廊坊市大厂、香河,浙江嘉兴嘉善等地打造的影视小镇、机器人小镇和人才创业小镇等,已初具规模。

其中,定位于“中国专业化影视第一镇”的大厂影视小镇,通过建立影视产业生态圈,吸引了相对论、base FX、金海岸影视等龙头企业在内的40余家企业签约入驻,覆盖项目孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易全产业链;位于嘉善的上海人才创业小镇,一期已建成6.4万平方米,已有超过30家企业入驻,小镇格局已初步完善,路网畅通,嘉善规划展示馆、云湖公园、上海人才创业园、新西塘水街等项目串联成丰富的小镇亮点。

此外,华夏幸福还在谋划足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等一系列特色主题小镇。

有些特色小镇要求投资至少30亿元。除了政府出政策给补贴,企业如何盈利、何时盈利始终是绕不过去的话题。

于华夏幸福而言,其建设特色小镇的所在区域,大多有相对应的产业园区,比如大厂影视小镇对应有大厂影视创意产业园。但华夏幸福建造影视创意产业园,引入龙头项目,打通拍摄、制作、交易、发行产业链闭环的获利模式,又要如何套用在特色小镇上呢?这在华夏幸福的年报上尚未有所体现。

国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟说,“特色小镇不是靠镇盈利的,而是靠实业盈利。国家并不鼓励房产商来开发。”也就是说,国家推行特色小镇的目的,是为了发展实体经济,并依靠实业带动小镇经济发展。

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