新型城镇化或加速云南楼市分化

　　【智慧城市网】3月份，国家新型城镇化规划（2014－2020年）出台，随后云南省也公布了《云南省新型城镇化规划（2014~2020年）》，由此，新型城镇化号角已经吹响。新型城镇化将给我省房地产市场带来哪些改变？近日，记者就此话题专访了云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪，他提出，新型城镇化将加速云南房地产市场的分化，一些房价过高、存在明显供过于求的城市今年已经开始出现房价下调，全国范围的房地产市场分化已经拉开序幕。
　　
　　中心城市可支撑5年市场需求
　　
　　张洪认为，根据新型城镇化规划，新型城镇化呈现了几个基本特征：第一，新型城镇化是人的城镇化和农民工市民化；第二，新型城镇化强调产城融合，是有就业支撑的城镇化；第三，新型城镇化是深化改革的城镇化，国家将陆续推出土地制度改革、户籍和社会保障制度改革等，城镇化的成本在不断提高。
　　
　　张洪提出，从全国看，我国城市群发展重点在东部，新型城镇化必然导致我国人口地理格局发生较大变化，人口向东部集聚的趋势将更加明显。根据对第六次人口普查数据进行的估算，我省农村20~40岁年龄人口约有26%出省打工，在一定时期内云南成为人口净输出省的状况很难改变，我省或许没有足够的人口支撑云南全省各州市县乡的城镇化。
　　
　　从省内看，我省城市发展的重心是滇中经济圈，其次是大理和个旧、开远、蒙自，人口地理分布也将会随着我省新型城镇化推进而改变，经济基础较好的中心城市如昆明、玉溪、曲靖、大理、楚雄、个旧、开远、蒙自将是我省主要城镇化集聚人口的城市，人口规模将进一步扩大，可以支撑未来5年房地产开发的基本市场需求。另外具有旅游资源优势和特殊经济区位优势的城市（镇），也有进一步集聚人口的潜力，对该类城市（镇）房地产发展有较大支撑。一般农业型县城和乡镇集聚经济和人口的能力有限，房地产市场很容易出现饱和。
　　
　　另一方面，新型城镇化强调产城融合，是有就业支撑的城镇化。因此，过去那种靠土地规模扩张和房地产大开发式的城镇化将会随着各项财政金融税收限制政策陆续出台而终结。未来房地产开发应该更加关注物业使用市场的变化和成长，只有产业集聚度高、就业岗位充足的城市和城镇，才能集聚人口，为物业市场带来人气，整个房地产物业、资本、开发市场才能良性循环和可持续发展。
　　
　　我省部分城市局部供过于求
　　
　　近年来，国家大力推行保障性住房工程，并配合推进房地产税综合改革，打击对住房的过度投资和投机。对此，张洪认为，保障性住房大规模建设，可能会吸纳相当一部分新进城农民工和大学生，减少城镇化对住房刚性需求的直接关联性，将对除昆明等云南省主要中心城市以外的其他州府、县城和乡镇商品住房市场产生冲击。房地产税改革的主要目标是限制投资性购房需求，让住房回归消费功能。过去支撑云南各级城市（镇）和乡镇房地产市场发展的投资性需求将可能随着房地产税改革的深化，被进一步压缩。
　　
　　根据第六次人口普查数据显示，目前我省城市（镇）现有人口住房拥有量基本达到每个家庭2~3套，近几年新增住房需求将主要来源于城市（镇）新增人口。但是，经过十余年各级政府土地财政的发展，现有已供应土地和已建、在建住房基本能满足未来几年新增人口住房需求，部分城市（镇）还出现局部供过于求现象。若无持续的人口城镇化来消化这些过剩住房，这些城市（镇）和地段存在房价下降的压力。我省各城市和城镇房地产市场分化，将随着新型城镇化快速推进逐步显现，房地产市场风险将出现区域之间、城市之间、中心城市与卫星城镇之间的差异性，过去那种房地产投资在任何城镇都赚钱的时代将成为历史。
　　
　　同时，张洪也提出，一些房价过高、存在明显供过于求的城市今年已经开始出现房价下调，全国范围的房地产市场分化已经拉开序幕。